启动住房的努力引发了对另一场危机的担忧

2019
05/28
09:29

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M el Watt一直担任抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的政府经理仅一年,但他在过去12个月内增加获得房屋贷款的努力使得共和党在国会中占多数。

尽管信贷仍处于历史紧张状态,但瓦特的行为引发了人们的担忧,即他正在引领抵押贷款巨头走上同样的道路,导致他们在2008年失败,并获得大规模纳税人的救助。

自去年1月接管联邦住房金融管理局以来,瓦特采取了一系列措施,旨在让更多消费者更容易获得住房贷款。 其中包括推迟对房利美和房地美提供抵押贷款支持证券的保险费,计划支付低至3%的首期贷款,以及最近将资金转向保守派谴责的经济适用住房信托基金作为“融资基金”。

最后这一举动吸引了众议院金融服务委员会主席杰布·亨萨林(Jeb Hensarling)的国会监督听证会的承诺,后者称其为“每个美国纳税人的库存中的煤块”。

瓦特面临的问题是,他对美国房地产市场的影响力超过任何人的预期。 在私人市场崩溃之后,由FHFA领导的联邦机构现在主导着住房金融体系。

华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心主任劳里古德曼说,这意味着瓦特承担的信贷责任“比很长一段时间都要严格”。

由房利美和房地美支持的贷款统计数据显示获得抵押贷款的难度。 根据Black Knight Financial Services的数据,政府资助企业贷款的平均FICO得分为757,高于2005年的730左右。最近由房利美和房地美收购的贷款是迄今为止表现最好的贷款,违约率仅为1.4%。在2007年和2008年的泡沫年结束时,这一比例为12.2%。

然而,即使这些措施也未能很好地表明信贷紧缩程度,Goodman说,并指出基于信用评分或贷方调查的指标可能错过了泡沫年代标准的灾难性放松。

12月,城市研究所制定了信用可用性指数,以衡量贷款标准的真实状态。 该指数考虑了借款人和借款人使用的抵押贷款产品的风险程度 - 这种方法可以标明2000年代中期非首付和非常规贷款的扩散。

该指数显示,在金融危机之后贷款条款迅速收紧,然后在2013年继续增加限制性因素。图片可能在2014年没有太大变化,Goodman说,尽管Watt的行动有助于扭转这一趋势。 “这是一堆小东西,每一件都必须处理,”古德曼谈到FHFA的政策。

也许这些步骤中最大的一步就是简单地与贷方重建信任,如果他们遵守规则,他们就不会受到监管机构的惩罚,无论是通过诉讼还是被迫回购不良贷款。

“自经济衰退开始以来我们创造的是监管和监督最为特殊的迷宫,”抵押贷款银行家协会负责人大卫史蒂文斯说。

史蒂文斯说,由于担心无意中违反该制度,贷款人不愿意在贷款中采取谨慎的风险。

这种充满活力的“不会影响富裕,有薪水的购房者,而且还有大笔的首付和悠久的信用记录。 它所影响的是我所描述的有故事要讲的人,“史蒂文斯说,包括有不寻常收入或信用记录的人,如顾问或承包商。

这些潜在的借款人被贷方严格控制,他们表示,他们担心文件中的文书错误可能导致他们承担由房利美或房地美购买的不良贷款的责任。

换句话说,FHFA和消费者金融保护局为防止导致房地产危机的滥用无文件和无首付次级贷款所做的努力使得贷款人在信誉方面无法做出判断有边际分数的借款人。

去年,瓦特宣布努力澄清将会和不会对贷方进行处罚的条款。 这一举动让一些银行表示他们将减少对申请人的严格要求,这一举措应该可以缓解信贷。

在2015年初,瓦特将面临是否推进更多努力以放松信贷的重大决策。 其中包括决定房利美和房地美担保费用以及两家公司的经济适用住房目标。

然而,一些保守派批评者认为瓦特的决定最终将导致信贷标准恶化的重演导致危机,即使现在信贷紧张。

美国行动论坛权利中心智囊团主席道格拉斯霍尔茨 - 埃金说:“他正在接受任何可用的抵押贷款,并补贴信誉不佳的借款人。” “这在定性上与进入住房危机的错误相同,”他说,尽管他指出它并没有发生在相同的规模上。

虽然信贷紧张,但他表示,“房利美和FHFA无法启动市场。”他补充道,“我从未想过房地产市场复苏将推动经济复苏,我认为情况恰恰相反。 ”

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